建築問題に関するQ&A

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建築問題に関するQ&A

建売住宅の欠陥

一戸建ての新築住宅を購入し引渡を受けましたが、その後、少しずつ床が傾く等の不具合が発生しました。誰に対してどのような請求ができますか。

売主に対し、契約の内容に適合しないことを理由として(契約不適合責任)、修補等の追完や代金の減額、損害賠償を求めること、また、軽微な不具合でなければ契約を解除することが考えられます。但し、令和2年3月31日以前の契約の場合、修補請求は住宅品質確保促進法の要件を満たす場合に限られ、契約解除は目的達成不能な場合のみに限られます。
さらに、契約内容に適合しない建物を建築した工務店や設計・工事監理をした建築士に対し、不法行為に基づく損害賠償を請求することも考えられます。
ただ、その不具合の原因如何が問題となりますし、期間制限もありますので、早めに専門家(弁護士や建築士)に相談した方がいいでしょう。

注文住宅の欠陥

一戸建ての住宅の建築を工務店に注文し、完成後引渡を受けました。ところが、柱の太さが注文時の指定より細くなっていたことを指摘して残代金の支払を拒んでいたら、工務店から訴訟を起こされてしまいました。どうすればいいでしょうか。

完成した建物に「契約不適合」があった場合には、注文者は請負人(工務店)に対し、不適合箇所を補修するように請求したり、補修に代えて又は補修と共に損害の賠償を請求したり、代金減額請求をしたり、場合によっては契約解除をすることも考えられます(契約不適合責任といい、令和2年3月31日以前の契約では、瑕疵担保責任といいます。)。
柱が約定の太さを満たしていないことも「契約不適合」と考えられますが、裁判でどのように争っていくかについては慎重に考慮すべきですし、期間制限もありますので、早めに弁護士に相談することをお勧めします。

マンションの欠陥

居住している分譲マンションの外壁にひびがはいり、そこから雨水がしみこんでいます。誰が誰に対しどのような請求や手続をすればいいでしょうか。

「外壁にヒビが入った原因」を検討したうえで、分譲主(売主)に帰責事由が認められる場合には、契約不適合責任に基づいて、修補請求、代金減額請求、ヒビの程度によっては契約を解除することもできます。但し、令和2年3月31日以前の契約の場合、修補請求は住宅品質確保促進法の要件を満たす場合に限られ、契約解除は目的達成不能な場合のみに限られます。
さらに、契約内容に適合しない建物を建築した建設業者および設計・工事監理者たる建築士に対する不法行為に基づく損害賠償請求も考えられます。
ただ、ひび割れや雨漏りが「契約内容に適合」するかについては、原因を含めて弁護士や建築士等の専門家の協力を得て慎重に判断する必要があります。
また、マンションの共用部分の問題ですので、個々の区分所有者ではなく、管理組合全体で対応すべきであり、臨時総会等で意思決定を行う必要があります。

中古住宅の欠陥

中古住宅を購入しましたが、倒壊の危険があるとのことです。この場合、住宅品質確保促進法の適用を受けることが出来ますか。

住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)により、住宅の基本構造部分について、10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が義務付けられるのは、新築住宅(新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。)に限定されます。したがって、上記新築住宅に該当しない場合は、10年間の瑕疵担保責任の保証を受けることが出来ません。
中古住宅の売主に対する瑕疵担保(契約不適合)責任については、売買契約の約定、民法規定によることになります。

性能評価住宅・保険付住宅

1年ほど前に購入した新築の建売住宅に不具合があることが分かりました。その不具合を直して欲しいと思いますが、販売業者はきちんと対応してくれません。どうすればいいでしょうか。

まずは、不具合・瑕疵のトラブルに詳しい弁護士や建築士に相談し、外観目視による簡易な予備調査をしてもらいましょう。重大な不具合と判明すれば、本格的な調査を行い、不具合の原因とその除去のための補修方法・費用をまとめた報告書を作成してもらい、交渉か調停申立を検討しましょう。調停には、裁判所のみならず、民事総合調停センターや(建設住宅性能評価付住宅または特定住宅瑕疵担保責任保険付住宅であれば)住宅紛争審査会での手続もあります。調停での解決が望めない場合は訴訟提起しかありませんが、これらの手続選択の前提として、弁護士にきちんと相談することをお勧めします。

工務店の倒産

注文し引渡を受けた鉄骨造住宅の柱と梁の溶接部分が不適切で危険な建物だと言われましたが、築造した工務店は既に破産手続が開始しています。誰かに損害賠償を請求できるでしょうか。

建物の柱・梁の接合部に溶接不良の「瑕疵」(契約不適合)がある場合、当該溶接を行った工務店に対し、損害賠償請求することができますが、工務店が破産している場合には、極わずかな配当しか望めません。
もっとも、平成21年10月1日以降に引き渡された新築住宅の請負人は、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(履行確保法)によって、特定住宅瑕疵担保責任(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を担保する責任)の履行確保のための保険加入か保証金供託を義務付けられていますので、瑕疵がある新築住宅の注文者は、請負人等の業者が破産等した場合には、保険金の直接請求または供託金から優先弁済を受けること(還付)ができます。
また、そもそも工務店の杜撰な工事をしっかり監理しなかった建築士に対して、債務不履行または不法行為に基づく損害賠償責任を追及することも考えられます。

仲介契約

不動産売買の仲介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があると聞きましたが、それぞれの違いは何ですか。

「一般媒介契約」は、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介等を依頼したり、依頼者がみずか相手方を探すことが禁止されていないタイプの媒介契約です。
これに対し、「専任媒介契約」は、依頼者が他の宅建業者に対して重ねて媒介等を依頼することが禁止されるものです。
さらに、依頼者が他の宅建業者に対して重ねて媒介等を依頼することのみならず、依頼者が自ら客を見つけることも禁止されているのが、「専属専任媒介契約」です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、独占的に媒介を引き受ける地位を確保できることから、宅建業法上、媒介契約した宅建業者に次のような規制が課されています。
1 媒介契約の有効期間(3ヶ月を超えることはできない)
2 指定流通機構(レインズ)への物件登録義務付け
3 定められた頻度での業務処理状況の報告義務
一般媒介契約を選択するメリットとしては、指定流通機構への物件登録義務がないことから、物件所有者が秘密裡に売却先を探したい場合などが考えられます。

競売

競売物件を購入したいと思っているが、手続きを教えて欲しい。

競売物件については裁判所又は裁判所HPで①現況調査報告書、②評価書、③物件明細書を閲覧し、また、現地や法務局に赴いてその競売不動産を調査します。
差押債権者の申立が必要ではありますが、買受希望者が競売物件に立ち入って見学することができる内覧制度もあります。
その上で購入を希望する場合は裁判所が定めた入札期間内に、保証金(通常は②評価書に記載されている「売却基準価格」の20%)を納付して入札します。
開札の結果、あなたの入札額が最高価格となった場合、裁判所が通知する期限までに代金を納付すれば、あなたは競売不動産の所有権を取得できます。
参考:①現況調査報告書:不動産の占有状況について執行官が調査した結果を記載した書面。②評価書:裁判所が任命した評価人(通常は不動産鑑定士)が競売物件の評価額及び評価の過程を記載した書面。③物件明細書:競売物件の負担となる権利、付随する土地利用権、競売物件の占有者等に関して裁判所の認識が記載されたもの。

妨害排除

私の敷地内に誰かが自動車を放置しており、困っています。何とかなりませんか。

あなたが放置された自動車を無断で廃棄処分等してしまうと、後日自動車の所有者から弁償を求められたりして紛争に巻き込まれるおそれがあります。公道上に放置された自動車であれば警察は駐車違反車両として処理してくれますが、あなたの敷地(私有地)内に放置された自動車ということになると、警察は処理してくれない可能性があります。警察が処理してくれない場合には、自動車の所有者又は使用者に対して撤去するように要求し、これに応じなければ、所有者又は使用者に対して訴訟を提起することになります。

農地

父が所有していた農地を相続しましたが、登記する際、農業委員会等の許可が必要ですか。

相続によって農地を取得する場合、農地法第3条の許可は不要です。そのため、登記する際には、農業委員会等の許可を得る必要はありませんが、農業委員会等に対して相続したことを届出する必要はあります(同法第3条の3)。

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