建築問題に関するQ&A

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建築問題に関するQ&A

売買契約

一戸建ての住宅の建築を工務店に注文し、完成後引渡を受けました。ところが、柱の太さが注文時に指定したものより細くなっており、その点を指摘して残代金の支払を拒んでいたら、工務店から訴訟を起こされてしまいました。どうすればいいでしょうか。

完成した建物に「瑕疵」があった場合には、注文者は請負人(工務店)に対し、瑕疵を補修するように請求したり、補修に代えて又は補修と共に損害の賠償を請求することができます(これら請負人の責任を瑕疵担保責任といいます)。
本件の場合、柱が当事者間で約定していた太さを満たしていないのですから、「瑕疵」であると主張し、瑕疵を補修するまで残代金を支払わない、損害賠償として請求する分を差し引け(相殺する)ということなどが考えられます。
ただ、瑕疵にあたるのか否か、瑕疵にあたるとして上記のような対応をするのかについては、慎重に考慮すべき問題ですので、弁護士に相談することをお勧めいたします。

欠陥住宅(中古住宅)

中古住宅を購入しましたが、倒壊の危険があるとのことです。この場合、住宅品質確保促進法の適用を受けることが出来ますか。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(住宅品質確保促進法)により、住宅の基本構造部分について、10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が義務付けられるのは、新築住宅(新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。)に限定されます。したがって、上記新築住宅に該当しない場合は、10年間の瑕疵担保責任の保証を受けることが出来ません。
中古住宅の売主に対する瑕疵担保責任については、売買契約の約定、民法規定によります。

欠陥住宅(新築)

一戸建ての新築住宅を購入し引渡を受けましたが、その後、少しずつ床が傾いてきました。誰に対してどのような請求ができますか。

購入した住宅に「瑕疵」があった場合には、売主に対し、瑕疵担保責任に基づいて補修費用等を請求したり、契約の目的を達成することができないような瑕疵の場合には解除することができます。また、住宅品質確保促進法上、瑕疵の補修請求もできる場合があります。
さらには、瑕疵ある建物を築造した工務店や、設計・工事監理をした建築士に対し、不法行為に基づいて損害賠償請求することができます。
ただ、本件の「少しずつ床が傾いてきた」ことが「瑕疵」ないし「欠陥」といえるかは、傾いてきた原因(建物の構造上の問題なのか、地盤の問題なのかなど)を検討することが不可欠ですので、弁護士及び建築士に相談した方がいいでしょう。

欠陥住宅(マンション)

居住している分譲マンションの外壁にひびがはいり、そこから雨水がしみこんでいます。誰が誰に対しどのような請求や手続をすればいいでしょうか。

「外壁にヒビが入った原因」を検討したうえで、「瑕疵」が認められる場合には、分譲主(売主)に対し、瑕疵担保責任に基づいて、補修費用等を請求したり、契約の目的を達成することができないような瑕疵の場合には解除することができます。また、住宅品質確保促進法上、瑕疵の補修請求もできる場合があります。
さらには、瑕疵ある建物を築造した建設業者や、設計・工事監理をした建築士に対し、不法行為に基づいて損害賠償請求することができる場合もあります。
ただ、ひび割れや雨漏りが「瑕疵」にあたるのかについては、原因を含めて建築士等の専門家の協力を得て慎重に判断する必要があります。
また、マンション住民の誰が請求するかについては、共用部分である外壁の問題ですので、区分所有者個々人で行うこともできますが、区分所有者全員の問題として管理組合にて請求することも検討すべきであると考えます。なお、この場合には、管理組合としての意思決定を行う必要があります。

欠陥住宅(施工主)

注文し引渡を受けた鉄骨建物の柱と梁の溶接部分が不適切で危険な建物だと言われましたが、築造した工務店は既に破産しています。誰かに損害賠償を請求できるでしょうか。

本件建物の柱・梁の接合部に溶接不良の「瑕疵」がある場合には、当該溶接を行った工務店に対し、損害賠償請求することができますが、本件のように同工務店に対し裁判所の破産手続が開始している場合には、破産債権として配当を受ける限度でしか賠償がなされず、事実上回収は困難です。
なお、平成21年10月1日以降に引き渡された建物については、瑕疵担保責任履行確保法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)によって、請負人ないし売主は、予め瑕疵担保責任(主要構造部分ないし雨水の浸入に関する部分の瑕疵を担保する責任)を担保するために保険に加入するか一定額を供託することを義務付けられました。これにより、瑕疵物件の注文者ないし買主は、請負人等の業者が倒産した場合には、保険ないし供託金から支払を受けることが可能となりました。
また、以上の工務店に対する責任追及とは別に、そのような工務店の工事をしっかり監理しなかった建築士に対しても責任を追及することも考えられます。

建築瑕疵

1年ほど前に購入した新築の建売住宅に不具合があることが分かりました。その不具合を直して欲しいと思いますが、販売業者はきちんと対応してくれません。どうすればいいでしょうか。

あなたが購入された新築の建売住宅が建設住宅性能評価書のある住宅であるか否か、また、平成21年10月1日以降に引渡しを受けた住宅の場合には、瑕疵担保責任保険付の住宅または瑕疵保証金を供託している住宅のいずれであるかを確認してください(販売業者に聞いてみるのも一方法です)。次に、不具合の箇所と程度からみて、建物に問題がありそう、あるいは、他に隠れた不具合がありそうに思われる場合には、不具合・瑕疵のトラブルに詳しい建築士を探して、一度相談されるか、現地で建物を目視検査してもらうのが良いと思います。
それをもとに、放置しておけない不具合か否かを判断して、建設住宅性能評価書のある住宅または上述の保険付の住宅であれば、もよりの弁護士会にある住宅紛争審査会に対し、販売業者を相手として、不具合の補修を求める調停申立てをすることができます。その場合、専門家の建築士と弁護士が調停委員となって、トラブルの解決のため、話し合い(調停)を進めてくれます。そのような住宅でない場合は、簡易裁判所への調停申立て、地方裁判所または簡易裁判所への裁判の提起などの方法がありますが、不具合がひどい場合、弁護士に相談されることをお勧めします。

仲介契約

不動産売買の仲介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があると聞きましたが、それぞれの違いは何ですか。

一般媒介契約では、依頼者は他の業者にも仲介を依頼することができる反面、業者は依頼者のために成約に向けて契約の相手方を探索する義務(探索義務)及び依頼者に業務処理の状況を報告する義務(報告義務)を負いません。これに対し、専任媒介契約では、依頼者は他の業者に仲介を依頼することができない反面、業者は依頼者のために探索義務及び報告義務を負います。専属専任媒介契約は、依頼者が他の業者に依頼することができない点で専任媒介契約と同じですが、依頼者は自ら見つけた相手方と契約することもできない点で異なります。また、専属専任媒介契約では、業者は専任媒介契約の場合よりも重い探索義務及び報告義務を負う点も異なります。

競売

競売物件を購入したいと思っているが、手続きを教えて欲しい。

競売物件については裁判所で物件明細書、現況調査報告書、評価書を閲覧し、また、現地や法務局に赴いてその競売不動産を調査します。その上で購入を希望する場合は裁判所が定めた入札期間内に、保証金を納付して入札します。開札の結果、あなたの入札額が最高価格となった場合、裁判所が通知する期限までに代金を納付すれば、あなたは競売不動産の所有権を取得できます。

妨害排除

私の敷地内に誰かが自動車を放置しており、困っています。何とかなりませんか。

あなたが放置された自動車を無断で廃棄処分等してしまうと、後日自動車の所有者から弁償を求められたりして紛争に巻き込まれるおそれがあります。公道上に放置された自動車であれば警察は駐車違反車両として処理してくれますが、あなたの敷地(私有地)内に放置された自動車ということになると、警察は処理してくれない可能性があります。警察が処理してくれない場合には、自動車の所有者又は使用者に対して撤去するように要求し、これに応じなければ、所有者又は使用者に対して訴訟を提起することになります。

農地

父が所有していた農地を相続しましたが、登記する際、農業委員会等の許可が必要ですか。

相続によって農地を取得する場合には、農地法3条の許可は不要です。したがって、登記する際に、農業委員会等の許可を得る必要はありません。

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