借地借家

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借地借家に関するQ&A

借地借家に関しての相談例です。

賃料増額、減額

家賃の減額を求めるにはどうしたらよいでしょうか。

まず、家主に直接申し出て交渉し、応じてもらえなければ調停を申し立てる必要があります。調停でも話がまとまらなければ、裁判を起こすことになります。決着がつくまでは、それまでどおりの家賃を支払っておく方がよいでしょう。

原状回復

賃貸マンションから退居することとなりましたが、家主から原状回復費用として、壁や天井のクロスを全面的に貼り替える費用を請求されています。借主が全額負担しなければならないのでしょうか。

退居時に借主が負担すべき原状回復の範囲は、借主の不始末によって生じた傷や汚れに限られ、ふつうに暮らしていても生じるような傷や汚れ(通常損耗)や経年劣化(この2つを合わせて自然損耗と呼びます。)によるものは含まれません。また、一部に傷が生じていたとしても、せいぜいその面だけを貼り替えれば足りるのですから、全面を貼り替える費用を負担する必要はありません。

契約の更新、更新拒絶

2年ごとに賃貸借契約を更新してきましたが、家主から、次に契約期間が満了したら更新しないと言われました。応じる必要があるのでしょうか。

家主からの更新拒絶は、正当な事由がある場合でなければ認められないので、単に期間が満了したから退去しろというだけであれば応じる必要はありません。

正当事由

家主から、建物が古く、地震で倒壊する危険性が高いから、建物を明け渡してほしいとの話がありました。明け渡す必要があるのでしょうか。

家主からの契約解除が認められるには、「正当事由」が必要です。他方、家主は、借主に対し、「安全な家」を提供する義務がありますので、補修の要否・可否と補修費用相当額、さらには、立退料申出の有無や金額等の諸事情が考慮されることになります。

賃料滞納

家賃が1回遅れただけで、家主から「出て行け」と言われました。応じる必要がありますか。

賃貸借契約は、貸主と借主の双方の継続的な信頼関係が前提となる契約ですので、「信頼関係の破壊」といえるような特別の事情がない限り、解除は認められません。家賃が1回遅れただけでは、解除・明渡しに応じる必要はないと思われます。

追出し

家賃を滞納したところ、家主から、「鍵を換えて入れないようにする」と言われましたが、このようなことが許されるのですか。

たとえ家賃の滞納があったとしても、家主が勝手にドアをロックし、借主の借家の使用を妨害することは不法行為であり、許されません。

修繕

雨漏りの修理費用は、借主が負担しなければならないのですか。

原則として、借家の修理は、家主の負う義務になりますので、借主が負担する必要はありません。

定期借家権

「定期借家」とはどんな契約なのでしょうか。

期間の定めがある建物賃貸借のうちで、期間の満了によって契約が終了するものをいい、必ず書面で契約しなければならないことや、その他の要件が法律で定められています(借地借家法38条)。

定期借家契約の中途解約

定期借家契約で、借主から中途解約をすることはできますか。

期間の定めがある場合は、その期間中は契約が存続することが前提となりますから、中途解約条項がある場合はそれにより、ない場合は原則として家主から中途解約の合意を得る必要があります。
但し、床面積が200m²以下の居住用建物の定期借家においては、転勤や療養等のやむを得ない事由によって転居する必要が生じた時は、借主から解約の申し入れをすることができ、この申し入れの日から1ヶ月を経過したときに契約は終了します。

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